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　　市民在三亞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦證大廳辦理業(yè)務(wù)。受訪者供圖

　　由于諸多歷史遺留問(wèn)題，部分海南購(gòu)房者買(mǎi)了房但遲遲拿不到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。為此，海南省自然資源和規(guī)劃廳聯(lián)合相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知》，海南省政府成立不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處置專(zhuān)班，各市縣政府也相應(yīng)成立該項(xiàng)工作專(zhuān)班，創(chuàng)新舉措，通過(guò)“破解辦證主體不明”、“先行辦證后追繳”等方式，打通各類(lèi)歷史遺留“證結(jié)”。

　　破解辦證主體難題

　　在海口市秀英區(qū)丘海一橫路17號(hào)的海南省商業(yè)冷凍廠宿舍外，83歲的退休職工苗問(wèn)舉著手中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，跟記者講述了她的漫漫“拿證”路。

　　商業(yè)冷凍廠小區(qū)2002年獲批建設(shè)5棟宿舍樓作為集資建房出售給職工，單位職工入住十多年一直未能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，業(yè)主們多次通過(guò)12345、局長(zhǎng)信箱等途徑向市政府反映辦證訴求，但由于該項(xiàng)目存在諸多歷史遺留問(wèn)題，導(dǎo)致群眾辦證進(jìn)度緩慢。

　　“我們先后向多個(gè)部門(mén)反映我們小區(qū)不能辦證的問(wèn)題，但由于此前沒(méi)有政策依據(jù)，十多年來(lái)，我們遲遲沒(méi)有等到確切答復(fù)。海南去年出臺(tái)的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)政策，為打破辦證僵局起了重要作用，我們終于拿到了日思夜想的‘房本’。”苗問(wèn)開(kāi)心地說(shuō)。

　　海口市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任吳多婷講述了這個(gè)項(xiàng)目背后的諸多問(wèn)題，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位早前已經(jīng)改制，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)主體不存在，并且項(xiàng)目還存在證載用途與批建用途不一致的情況，證載用途為批發(fā)零售用地，批建為住宅項(xiàng)目，需辦理改變土地用途手續(xù)；同時(shí)，存在建成的建筑物現(xiàn)狀與批建方案不一致，以及擅自改變結(jié)構(gòu)及使用功能等情況。

　　吳多婷表示，工作組介入審核后，將該項(xiàng)目納入海口市歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記難處理范圍，推進(jìn)項(xiàng)目辦證工作。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體不存在的問(wèn)題，經(jīng)核查，原建設(shè)單位為國(guó)資公司，海口市自規(guī)局積極與該公司進(jìn)行對(duì)接溝通，協(xié)調(diào)由原項(xiàng)目建設(shè)單位的承繼單位作為主體，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)辦證工作，破解了因企業(yè)改制等歷史原因辦證主體不明的難題。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，海口共排查出509宗項(xiàng)目，約1007萬(wàn)平方米存在歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記難項(xiàng)目，阻礙證件辦理的原因，主要是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位改制、改變土地用途、證載批報(bào)建用途不一致等問(wèn)題。對(duì)此，海口持續(xù)推進(jìn)登記數(shù)據(jù)“修補(bǔ)測(cè)”工作，同步搭建遺留問(wèn)題項(xiàng)目數(shù)字管理平臺(tái)，推行遺留問(wèn)題換證業(yè)務(wù)線上辦理。

　　“先行辦證后予以追繳”

　　為業(yè)主吃下定心丸

　　在海南省瓊中黎族苗族自治縣，山蘭大廈業(yè)主代表張德成拿著手中幾本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，難掩拿到證書(shū)后的喜色。

　　張德成所在的山蘭大廈，開(kāi)建時(shí)間可追溯到20世紀(jì)90年代。1993年10月28日，海南山蘭貿(mào)易實(shí)業(yè)公司以出讓方式取得位于瓊中縣營(yíng)根街三角路口處的國(guó)有土地使用權(quán)，土地面積為1888平方米，用途為商業(yè)貿(mào)易綜合大樓，同年開(kāi)工建設(shè)山蘭大廈項(xiàng)目。根據(jù)瓊中縣住建局核實(shí)，該項(xiàng)目截至2016年8月共辦理房產(chǎn)登記記錄48筆，且23位業(yè)主均于2016年之前取得《房屋所有權(quán)證》。

　　“按照最新政策，原頒發(fā)的房產(chǎn)證須換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)之后，才能進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)移登記等業(yè)務(wù)。”瓊中縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任梁海珠表示，在進(jìn)行換發(fā)證件過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)了這個(gè)項(xiàng)目存在不少歷史遺留問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法順利換證，這也就導(dǎo)致不少商戶無(wú)法通過(guò)抵押等途徑擴(kuò)大再生產(chǎn)，影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　“在解決歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題比較多，部分原始檔案缺失，無(wú)土地登記發(fā)證原始檔案。由于早期檔案管理不規(guī)范以及工作人員的變動(dòng)，未查到該宗地用地審批、土地證證書(shū)、宗地圖以及發(fā)證記錄等信息的原始檔案材料。”瓊中縣常務(wù)副縣長(zhǎng)張志強(qiáng)表示，由于主體公司已不存在無(wú)法查找到，在土地分割方面也遇到了麻煩，同時(shí)上述土地出讓金也存在疑似未繳清情況。

　　張志強(qiáng)說(shuō)，根據(jù)《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知》，對(duì)山蘭大廈等項(xiàng)目中不屬購(gòu)房人責(zé)任的，符合發(fā)證條件的，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。同時(shí)，由相關(guān)單位按照縣不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題工作專(zhuān)班職責(zé)分工，同步推進(jìn)拖欠土地出讓金及稅費(fèi)追繳等各類(lèi)歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致登記難項(xiàng)目。

　　近年來(lái)，臨高縣長(zhǎng)勝君悅灣小區(qū)因欠繳土地出讓金、跨宗地建設(shè)、違規(guī)建設(shè)和未通過(guò)竣工驗(yàn)收等原因，小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證遲遲未能辦理，“登記難”嚴(yán)重影響了該小區(qū)購(gòu)房者合法權(quán)益。

　　2021年12月以來(lái)，臨高縣組織工作專(zhuān)班到該小區(qū)進(jìn)行政策宣講，并對(duì)該小區(qū)存在的各項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真梳理及跟蹤督辦，于2022年1月28日完成了君悅灣小區(qū)1棟商業(yè)樓和9棟住宅樓的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的審批發(fā)證，目前已完成住宅樓630戶業(yè)主和商鋪20戶業(yè)主的分戶不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理。

　　臨高君悅灣小區(qū)開(kāi)發(fā)商辦公室主任王園說(shuō)，政府部門(mén)通過(guò)一系列舉措，把小區(qū)的部分歷史遺留問(wèn)題解決了，辦理樓棟大證以后，小區(qū)的業(yè)主就可以順利辦理他們自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　臨高縣副縣長(zhǎng)施祖送表示，對(duì)存在補(bǔ)繳土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等問(wèn)題的小區(qū)，告知開(kāi)發(fā)商將采取先行辦證后予以再追繳方式，解決辦證難題。截至2022年10月底，臨高縣已經(jīng)完成了12個(gè)小區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證，大證89宗，小證8390宗。

　　化解存量嚴(yán)控增量

　　總結(jié)經(jīng)驗(yàn)“啃硬骨頭”

　　海南多地在解決歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記難時(shí)，逐漸形成了一系列可借鑒的經(jīng)驗(yàn)做法，例如部分市縣繪制了“化解遺留問(wèn)題導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記難”1張工作流程總圖，以及“確定業(yè)務(wù)申報(bào)主體”“確定土地權(quán)屬”“土地分宗合宗”“補(bǔ)辦用地手續(xù)”“出具規(guī)劃核實(shí)意見(jiàn)”等5張工作流程分圖，逐一明確責(zé)任主體、辦理時(shí)限。

　　也有市縣通過(guò)實(shí)際案例，重點(diǎn)補(bǔ)充了上級(jí)文件未明確的“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未滅失但不配合辦理或怠于辦理”“開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未滅失但因法人代表失聯(lián)導(dǎo)致申請(qǐng)主體缺失”“房地分散登記但土地存在查封、抵押導(dǎo)致無(wú)法登記”等情形的處理辦法。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管化解工作已經(jīng)取得了重要進(jìn)展，但剩下的項(xiàng)目和案例，大多都是“硬骨頭”，需要以更科學(xué)更合理的工作方式來(lái)推動(dòng)問(wèn)題解決。

　　目前部分未能化解項(xiàng)目主要?dú)w結(jié)于幾方面：一是部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未滅失但不配合辦理或怠于辦理；二是部分項(xiàng)目建成年代久遠(yuǎn)，因各類(lèi)原因無(wú)法提供規(guī)劃核實(shí)驗(yàn)收資料；三是部分項(xiàng)目未開(kāi)展質(zhì)量和消防安全鑒定。

　　對(duì)此，海口市、瓊中縣和臨高縣等市縣創(chuàng)新做法，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)人民政府指定的機(jī)構(gòu)、組織或業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表作為主體申請(qǐng)辦理首次登記和轉(zhuǎn)移登記；由自規(guī)局等部門(mén)先行委托技術(shù)單位開(kāi)展規(guī)劃核實(shí)測(cè)量工作，屆時(shí)再向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位追繳產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　同時(shí)，海口等地試點(diǎn)“交房即交證”工作，避免新增不動(dòng)產(chǎn)登記方面問(wèn)題。吳多婷表示，將復(fù)盤(pán)梳理不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題，在全市范圍展開(kāi)“交房即交證”工作，從源頭上避免新增歷史遺留問(wèn)題。下一步，海口將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留中的難題、頑題，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究討論，針對(duì)性出臺(tái)解決政策及措施，持續(xù)分類(lèi)推進(jìn)歷史遺留問(wèn)題“應(yīng)化盡化”，實(shí)現(xiàn)歷史遺留項(xiàng)目“清零”。

　　“各地在化解歷史遺留存量問(wèn)題的同時(shí)，堅(jiān)持‘閉環(huán)監(jiān)管’堵塞漏洞，‘疏堵結(jié)合’嚴(yán)控新增。”海南省自然資源和規(guī)劃廳副廳長(zhǎng)程春滿表示，海南全省歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記難的項(xiàng)目1269宗，涉及約24萬(wàn)戶，截至11月25日，已解決923宗，涉及戶數(shù)約14萬(wàn)戶，解決比例達(dá)到72.73%，提前完成省政府工作報(bào)告2022年完成70%的任務(wù)要求。

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